איך לבנות בית פרטי במיליון שקל פחות?

ראיון עם מנכ״ל קונסולט, איך לבנות בית פרטי במיליון שקל פחות? – bmf.consulott.co.il
איך לבנות בית פרטי במיליון שקל פחות?
המהפכה השקטה בענף הבנייה הפרטית
השיטה שחוסכת 17-26% מתקציב הבנייה, ללא פשרות על איכות
מלאו את הפרטים לסימולטור חיסכון בנייה
שם מלא
טלפון
אימייל
אני מאשר/ת קבלת דיוור
קח אותי לסימולטור
מאת: שימי קקון, מנכ״ל קונסולט
שיתוף הכתבה
בכל שנה, מאות משפחות בונות את בית חלומותיהן, ובמקום לחגוג – הן נופלות לסיוט כלכלי שאין לו סוף
אז מה באמת קורה כשמשפחה מנסה לבנות בית פרטי בישראל?
ככה מספר לנו שימי קקון, מייסד משרד האדריכלים פרובונה וחברת היזמות והבניה מגן הנדסה. עם יותר מ-20 שנות ניסיון בעולם הבנייה, תכנון ויזמות, ליוויתי יזמתי ותכננתי עשרות רבות של פרויקטים פרטיים וצמודי קרקע, מהשלב הראשון של בחירת ורכישת המגרש, דרך תכנון וביצוע של הפרויקט, ועד השלמת הבנייה ומסירתו לרוכשים והיום מייסד ומנ״כל חברת קונסולט.
ניהול תאום תכנון הבנייה הפרטית, אשר נפל שבי בחיקם של מפקחי הבנייה בעיקר, או ע״י האדריכלים או חולק בין מספר גורמים, מה שמוביל להתמודדות בפערים שלילים מבנייה נכונה, עיכובים וחוסר תיאום תכנון וביצוע.
"מה שמתחיל כהרפתקה מרגשת, הופך במהרה לסיוט תקציבי ולוגיסטי שאין לו סוף," אומר קקון. "פרויקטים של בנייה פרטית חורגים בממוצע ב-25% מהתקציב המקורי, בעוד שפרויקטים מסחריים ענקיים כמו מגדלי עזריאלי מסתיימים בדיוק בזמן ולפעמים אפילו מתחת לתקציב."
תוכל לתת לנו דוגמה מוחשית?
"זה לא היה אמור להיות ככה," מספר קקון.
יובל ודנה אלון ישבו בדירה השכורה שלהם בשפלה , מוקפים בארגזים פתוחים. על שולחן המטבח נערמה ערימה של הצעות מחיר וחשבוניות, כל דף מעמיס עליהם עוד משקל של דאגה. פניהם היו מתוחות, ובעיניים שלהם היה אפשר לראות הכול  בלבול, תסכול, ייאוש.
"עוד 280 אלף שקל?" יובל קרא בתסכול, מנופף בדף שזה עתה הגיע מהקבלן. "איך הגענו למצב שאנחנו כבר 815 אלף שקל מעל התקציב, וזה עוד לפני שהתחלנו את הגמרים?"
וזה לא שהם לא תכננו. עוד בשלב הראשוני, האדריכל ישב איתם יחד עם המפקח על אומדן הבנייה, והציג בפניהם ״הערכה מדויקת״ לעלות הפרויקט. הם סמכו על המספרים, תכננו את הצעדים שלהם בהתאם, אבל המציאות טפחה על פניהם  עלויות שלא נכללו בהערכה, חריגות בלתי צפויות, והחלטות שהתקבלו בלי לראות את התמונה המלאה דחפו אותם הרבה מעבר למה שחשבו שיוכלו להרשות לעצמם.
הם לא ידעו את זה אז, אבל הם נפלו לאחת הבעיות הנפוצות ביותר בבנייה פרטית , הפער העצום בין התחזיות האופטימיות למציאות בשטח. זו הבעיה שאף אחד לא מדבר עליה. הבעיה שגורמת למשפחות לחרוג במיליון שקל מהתקציב, שמכניסה אותן לסחרור של החלטות גרועות, חובות ולחץ נפשי מתמשך.
הם לא היו מוכנים למה שבאמת קורה כשבונים בית בישראל.
אדריכלות Tres Architect (צילום: עמית גירון)
רגע, אתה אומר שבכל פרויקט של בנייה פרטית יש חריגה של 25% מהתקציב?
"בכל פרויקט יש חריגות , השאלה היא רק כמה," אומר קקון. "אחרי שניתחנו מאות פרויקטים במהלך השנים, ראינו דפוס שחוזר על עצמו  החריגה הממוצעת מהתקציב המקורי נעה בין 18% ל-30%. זה אומר שמשפחה שתכננה לבנות בית בתקציב של 4 מיליון שקל, עלולה למצוא את עצמה עם הוצאה של 5 מיליון ואפילו יותר."
"וזה לא רק הכסף," הוא מוסיף. "הלוחות זמנים כמעט תמיד מתארכים, ובממוצע הפרויקטים נמשכים 40% יותר מהמתוכנן. פרויקט שאמור להסתיים תוך שנה וחצי, מתארך לשנתיים וחצי , וכל חודש נוסף גורר עוד הוצאות כבדות על שכירות, ריביות והוצאות בלתי צפויות. התוצאה היא שבמקום תהליך בנייה מסודר ויעיל, רוב המשפחות מוצאות את עצמן מתמודדות עם עומס כלכלי, לחץ מתמשך וחוסר ודאות."
קקון מספר הבירוקרטיה שתקבע כמה זמן וכסף תשלמו על הבית שלכם
בשנים האחרונות, בנייה פרטית הפכה למורכבת מאי פעם. בתים כבר לא מסתכמים בקירות וגג , הם כוללים מערכות חכמות, טכנולוגיות מתקדמות וחומרים חדשניים. כל זה הופך את התכנון למורכב יותר ודורש תיאום מדויק בין אינספור גורמים.
אבל דווקא במקום שבו הכול אמור להתחיל , שלב קבלת ההיתרים  הפרויקט נתקע. במקום להקל על הלקוחות, "רישוי זמין" הפך למבוך בירוקרטי, שבו עיכובים הם לא חריגים , הם השגרה. והסיבה העיקרית לכך טמונה כבר בבחירה הראשונית של האדריכל.
מרבית האדריכלים נבחרים על בסיס הסגנון העיצובי שלהם, אבל מה שבאמת משפיע על קצב וקבלת ההיתר הוא ההיכרות שלהם עם עולם הרישוי והיכולת לקרוא נכון את התב"ע (תוכנית בניין עיר). וכאן בדיוק מתחילה הבעיה.
בפועל, היכרות של האדריכלים עם התב"ע ופרשנותה לוקה בחסר, בלשון המעטה. תוכניות מוגשות ללא הבנה מעמיקה של ההגבלות העירוניות, דרישות המחלקות להנדסה לא נלקחות בחשבון, וכתוצאה מכך נוצרים תיקונים ושינויים אינסופיים, שינויים תכופים ודחיות בלתי נגמרות.
במילים פשוטות, בחירה לא נכונה של אדריכל , עלולה לעלות לכם חודשים של עיכובים ומאות אלפי שקלים, עוד לפני שהונחה אבן הפינה.
שימי קקון, מייסד קונסולט מסביר
ללא ניהול נכון, שלב הרישוי הופך לצוואר בקבוק שמאיים לשתק את הפרויקט כולו. זה לא שלב שאפשר לדלג עליו או לדחות לרגע האחרון , הוא חייב להיות חלק בלתי נפרד מהתהליך כבר מהרגע הראשון. הדרך להימנע מעיכובים יקרים היא לנהל את הרישוי בצורה אסטרטגית, לבצע בדיקות מקדימות מול העירייה, לתאם מראש את כל היועצים ולוודא שכל פרט סגור ומאושר לפני שמוגשת הבקשה.
כאשר ניהול הרישוי נעשה נכון, הוא חוסך חודשים של המתנה, מונע הוצאות בלתי צפויות ומאפשר לבנייה להתקדם בצורה חלקה ויעילה. בשוק שבו כל עיכוב מתורגם להוצאה כספית , זו ההבדל בין פרויקט שתקוע במסדרונות הבירוקרטיה לבין פרויקט שבאמת יוצא לדרך בזמן ובתקציב שנקבע.
וזה עוד לפני שנכנסים לנושא ההוצאות הנסתרות וההחלטות הלא מושכלות, שלוקחות משפחות למחוזות שלא דמיינו. "ראיתי משפחות שהתחילו עם תקציב של 4 מיליון וסיימו קרוב ל-6 מיליון," אומר קקון. "והטרגדיה היא שרוב הכסף הזה לא הלך על שדרוגים ושיפורים אמיתיים לבית , אלא על טעויות יקרות שניתן היה למנוע."
יש עוד משהו שתורם לתופעה הזו, מעבר לחוסר התיאום?
קקון חושף מספרים מפתיעים:
"רוב הלקוחות אפילו לא מבינים מה באמת קורה," אומר קקון. "אבל בענף הבנייה הפרטית, עמלות ההפניה הן לא תוספת שולית , הן חלק מהשיטה, ולרוב זה עולה ללקוחות הרבה יותר ממה שהם משערים."
אדריכלים יכולים לקבל 10-15% על הפניית לקוחות למטבחים וכו, מעצבי פנים גוזרים 15-20% על ריצוף, נגרות ותאורה וכו, ומפקחי בנייה לוקחים אחוזים על כל קבלן שהם מכניסים לפרויקט ,שלד, גמרים ואפילו בעלי מקצוע נוספים. במקרים מסוימים, נותני השירות מרוויחים יותר מהעמלות הסמויות מאשר מהשכר הרשמי שהם גובים על עבודתם.
"והכי גרוע? זה לא יוצא מהכיס שלהם , זה יוצא ישירות מהכיס של הלקוח," מדגיש קקון. "במקום שהכסף שהלקוח משלם ילך ישירות למוצר, לעבודה או לשירות שהוא מקבל , חלק משמעותי ממנו משמש למימון ההכנסה הנוספת של מי שבחרו בשיטה הזו. ולצערי, הם הרוב המוחלט בענף."
על בית בשווי 4 מיליון שקל, עמלות ההפניה האלו יכולות להגיע ל-15% מעלות הפרויקט , כלומר,
בין 400-600 אלף שקל שהולכים על עמלות נסתרות במקום על איכות החומרים, בעלי המקצוע והשירות שהלקוח חשב שהוא משלם עליהם.
קקון מהנהן ברצינות. "יש בעיה מערכתית נוספת בענף שאף אחד לא מדבר עליה , מערכת העמלות הסמויות."
בעולם הבנייה הפרטית, רבים מאנשי המקצוע , אדריכלים, מפקחים, מעצבים  מקבלים עמלות הפניה מספקים וקבלנים על כך שהם שולחים אליהם לקוחות. זה כסף שלא יוצא מהכיס שלהם, אלא מהכיס של הלקוחות, שבטוחים שהם מקבלים המלצה אובייקטיבית.
"זה יוצר מערכת אינטרסים מעוותת," מסביר קקון. "במקום לבחור את הספק או הקבלן הטוב ביותר עבור הלקוח, הם ממליצים על מי שמשלם להם יותר."
בפועל, המשמעות היא שמשפחות שמנסות לבנות את בית חלומותיהן מקבלות המלצות שלא באמת מבוססות על איכות או עלות משתלמת, אלא על אינטרסים כלכליים סמויים. בלי לדעת, הן עלולות לשלם עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים יותר , ולקבל הרבה פחות.
אדריכלות Tres Architect (צילום: עמית גירון)
רוב המשפחות שוכרות אדריכל ומפקח בנייה. למה זה לא מספיק?
"בוא נחזור לסיפור של יובל ודנה," אומר קקון. "הם עשו בדיוק מה שכולם ממליצים , שכרו אדריכל מנוסה ומפקח בנייה מקצועי. אבל אף אחד לא סיפר להם על הפער המובנה בתהליך , הפער שמוביל לחריגות התקציב ולעיכובים הבלתי נגמרים."
הוא מצייר על דף שתי נקודות ומחבר ביניהן בקו ארוך:
"כאן נמצא האדריכל, עם החזון העיצובי. כאן המפקח והקבלן, שאחראים על הביצוע. אבל תראה את הרווח שביניהם , אין אף גורם שמתרגם את התכנון לביצוע בפועל."
ומה שמעצים את הפער הזה הוא שהאדריכלים, המפקחים והקבלנים אינם מומחים בניהול תקציב או בתיאום כולל של הפרויקט.
האדריכל מתכנן, המפקח מפקח, אבל אף אחד לא מחבר בין התקציב, הניהול תאום ותכנון הביצוע באופן מלא.
"פגשתי עשרות מפקחים ואדריכלים מהשמות הגדולים בענף ועד אלו שמפקחים על פרויקטים קטנים. הרוב המוחלט לא מנהלים את התהליך מתוך מומחיות אמיתית, אלא מסיבות מסחריות. הם מכניסים קבלנים וספקים שמייצרים להם הכנסה נוספת, ולא בהכרח מתוך התאמה אמיתית לפרויקט."
"וזו בדיוק הבעיה , אין ניהול חיצוני ובלתי תלוי שמוודא שהכול מתנהל נכון. במקום לשרת את הלקוח, המערכת משרתת אינטרסים אחרים , והתוצאה? חריגות תקציב, עיכובים אינסופיים והרבה מאוד כסף שמתבזבז."
וההשלכות של הפער הזה? קטסטרופליות, לדבריו.
"ללא ניהול תכנון מקצועי, קורים שלושה דברים הרסניים…

Text scraped from the landing page for research purposes. © respective owners. This text is sourced from the advertiser's public landing page; for removal, contact dmca@luba.media.